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　　2026年1月1日施行的《增值税法》及其实施条例，废弃了“混合销售”“兼营”这两个旧概念，代之以“一项应税交易”与“两项以上应税交易”的新表述。这一变化的本质不是术语替换，而是判定逻辑的根本重构。旧规下，混合销售被严格限定为“同一项销售行为既涉及货物又涉及服务”，且税率适用取决于纳税人的整体主业。新规下，判定核心只有一条：涉及不同税率的若干业务之间，是否存在“明显的主附关系”。实施条例第十条明确规定，构成“一项应税交易”必须同时符合两个条件：一是包含不同税率、征收率的业务；二是业务之间具有明显的主附关系。实施条例第十三条第二款进一步界定：“主要业务居于主体地位，体现交易的实质和目的；附属业务是主要业务的必要补充，并以主要业务的发生为前提。

　　”租赁+水电：是否具备“主附关系”？要构成主附关系，附属业务必须满足“以主要业务的发生为前提”——即，如果没有主要业务，附属业务就不会独立发生；附属业务是完成主要业务在技术或物理上的必要组成部分。以此标准衡量房屋租赁与转售水电：

　　第一，水电的供给并不以“出租方转售”为前提。租户完全可以通过向电力公司、自来水公司直接报装并独立缴费的方式获得水电服务。出租方转售水电，仅仅是结算渠道的便利安排，而非租赁业务得以履行的物理前提。

　　第二，租赁合同的交易实质和目的是“让渡不动产使用权”，而非“供应能源”。水电转售是独立于租赁权的另一项货物销售行为，其发生虽然与租赁关系有关联，但并不构成租赁行为的必要补充。因此，在按实际用量单独结算水电费的常规租赁模式中，租赁服务与转售水电不具有法律意义上的主附关系，应当认定为“两项以上应税交易”。

　　仅有的一种例外：租金全包模式。若租赁合同采用“水电全包”模式，即合同价款不区分租金与水电费，统一约定一个含水电的租金总额，此时出租方并未独立“销售”水电，水电是租赁服务的成本构成。在这种模式下，整个交易只有一项标的——不动产租赁使用权，水电是该项服务的内含成本而非独立销售行为。此时可认定存在主附关系，全部价款按不动产经营租赁适用税率（一般计税9%，或老项目简易计税5%）开具发票。

　　结论：虽然2026年新规取消了“货物+服务”的形式限制，但主附关系的判定门槛并未降低。租赁与转售水电之间缺乏“如果不转售，租赁就无法实现”的从属关系，绝大多数场景下仍应分别处理。提供房屋租赁同时按实际用量结算水电费，在绝大多数情况下不构成一项应税交易（即原“混合销售”），而是两项以上应税交易（即原“兼营”），应当分别核算、分别适用税率。按实际用量结算水电费的常规租赁，不属于一项应税交易。必须分别核算租金收入（适用不动产租赁税率）和转售水电收入（电13%、水9%或3%简易计税），分别开具发票。未分别核算的，从高适用税率。若希望采用“一项应税交易”统一按租赁税率开票，必须在合同中明确采用“水电全包、租金一口价”模式，不单独列示水电费结算条款。

　　钟燕-注册会计师、执业税务师、律师 、 评估师。谙熟会计准则，爱好税法研究；擅长财税咨询且见解独到；在财税领域拥有丰富的实战经验；常年担任多家企业财税顾问，为企业提供专业、全面的财务和税务规划，助力企业规避风险，实现稳健发展。

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